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プロが解説!住宅ローン減税Q&A ③
この記載は読売新聞に記載された記事を転記したものです。
読売新聞大阪広告局企画制作(参照)
解説者 荻野重人(NPO法人住宅情報ネットワーク理事長)
解説者 印南和行(さくら事務所取締役大阪支店長)
収入合算は2週類離職などで適用外になる場合も!
09年以降の住宅ローン減税はそれ以前に入居した場合も適用されるのでしょうか?
09年度与党税制改正大綱には「09年から13年までの間に居住の用に供した場合」と記載されています。また過去新税制が国会で成立した場合は、その年の1月1日にさかのぼって適用されます。そのため、正式に確定した場合は、09年1月1日以降に居住した場合に適用されると考えられます。参考までに「住宅ローン減税」は引渡しを受けた日ではなく「居住の用に供された日」の制度が適用されます。一般住宅の場合、09・10年は年末ローン残高の限度額は5000万円ですが、11年は4000万円と少なくなります。例えば、10年10月に引渡しを受けて、11年1月に居住した場合は、11年の制度が適用され、年末ローン残高の限度額は少なくなりますのでご注意ください。
妻と収入合算で住宅ローンを組もうとしています。控除額はどのようになりますか?
収入合算とは本人の収入では融資条件をクリアできない場合や希望の金額を借り入れできない場合、配偶者や親、子の収入を合算して融資を受けることを言います。収入合算にも二通りあり、一般的に民間金融機関の融資は収入合算者を「連帯保証人」、フラット356などの公的融資は「連帯債務者」という扱いになります。「住宅ローン減税」の適用を受ける際、「連帯保証」の場合は主債務者(通常は夫)のみが減税の対象になり、「連帯保証人」は減税の対象とはなりません。一方「連帯債務者」の場合は主債務者、連帯債務者それぞれが減税の対象になります。その減税割合は、登記の持分割合に準じます。仮に年末ローン残高が3000万円、登記持分を夫3分の2、妻3分の1の場合、控除額30万円は夫20万円、妻10万円ということになります。収入合算のほかにも夫婦それぞれが住宅ローンを組む「ペアーローン」を取り扱っている金融機関もあります。「ペアーローン」の場合は、夫、妻双方が主債務者となりますので、お二人とも減税を受けることができます。 いずれのケースでも妻が出産などで職を離れ収入がなくなった場合、「住宅ローン減税」は適用されなくなりますので将来の収入プランを見据えてローンを組むことをお勧めします。
『完成済み物件建学時3つのチェックポイント』
1.空間的な広がりや実際の採光や風通し、眺望を確認すること
完成済み物件だからこそチェックできるポイントです。部屋の大きさを把握する際には、事前にご自身が使っている家具の大きさなどを把握しておき、家具を置いたらどの程度の空間的な広がりがあるかイメージしてください。
2.隣接住戸からの音を確認すること
隣や上下階に住んでいる方がいれば、実際の生活音を確認しておきましょう。もしまだ住んでいる方がいなければ、販売担当者に確認をして、ひとりが隣や上下階の部屋に行き、音を出してもらうといいでしょう。音の確認をしておけば、マンショントラブルに一番多い音のトラブルを防ぐことも可能になります。
3.管理の状況、管理組合の運営状況を確認すること
建物のハード面だけでなく、管理の状況などソフト面についても確認しておきましょう。具体的には、共用廊下やゴミ置き場の清掃状況、植栽が枯れていないかなどの確認です。
完成済み物件の最大のメリットはやはり、実物が確認できることです。このメリットを十分生かすチェックを行えば、納得できるマンション購入に近づきますので、チェックをしてみてください。 (木造の新築物件や中古物件でも同じことが言えると思います。)

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